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沖縄で中古住宅をリノベーションする，それは新築を購入するより費用を抑え，自分好みの住まいを作り上げやすい魅力があります。
ただ，今回取り上げる沖縄では昨今のコロナによってリモートワーク，別荘地としての利用が進み，地域によっては一戸建ての中古物件が新築よりも高くなってしまうパターンも。
そんな中古住宅の選び方と沖縄事情に合わせた家選びについて解説します。
ただ，今回取り上げる沖縄では昨今のコロナによってリモートワーク，別荘地としての利用が進み，地域によっては一戸建ての中古物件が新築よりも高くなってしまうパターンも。
そんな中古住宅の選び方と沖縄事情に合わせた家選びについて解説します。
沖縄で中古住宅をリノベーションする前の基礎知識
中古住宅と新築の価値は築年数の違いで大きく出ます。
特に，中古の木造戸建ては築年数22年を超えると価値がほぼ0。
土地代だけになってしまうため，お得になる可能性を秘めています。
一方，中古はリノベーションが必要で，特に1981年以前の甘い基準で作られた建築物は耐震補強が必須。
地域によってはリノベーション費用＋中古住宅購入額が新築購入額以上になる可能性を秘めていることを念頭に考える必要があります。
ただ，ツーバイ法，どちらかといえばショッピングセンターなど頑丈なものに多い鉄骨コンクリートも耐用年数30年以上，軽量鉄骨づくりは耐用年数19年と評価額が０になる時期は異なることも。
ですので，一般的な中古のメリット・デメリットをまとめてみました。
特に，中古の木造戸建ては築年数22年を超えると価値がほぼ0。
土地代だけになってしまうため，お得になる可能性を秘めています。
一方，中古はリノベーションが必要で，特に1981年以前の甘い基準で作られた建築物は耐震補強が必須。
地域によってはリノベーション費用＋中古住宅購入額が新築購入額以上になる可能性を秘めていることを念頭に考える必要があります。
ただ，ツーバイ法，どちらかといえばショッピングセンターなど頑丈なものに多い鉄骨コンクリートも耐用年数30年以上，軽量鉄骨づくりは耐用年数19年と評価額が０になる時期は異なることも。
ですので，一般的な中古のメリット・デメリットをまとめてみました。
メリット
・費用を抑えやすい
・選べる幅が多い
・スケルトンリノベーションなら耐震・断熱効果UPも
国土交通省「令和３年度住宅市場動向調査」によると新築か中古かを選ぶポイントは全体でかかる費用面と老朽化などで起こりうる質の低下に関するもの。
また，購入資金は、土地を購入した注文住宅新築世帯で平均 5,112 万円、建て替え世帯で平均 3,299万円。
分譲戸建住宅と分譲マンションの取得世帯でそれぞれ 4,250 万円，4,929 万円。
中古戸建住宅と中古マンションの取得世帯でそれぞれ 2,959 万円，2,990 万円。
リフォーム資金は平均 201万円との調査結果があります。
このことから中古住宅リフォームで平均3160万円と新築購入の平均費用より費用が2000万抑えられていることがわかります。
新築は希望エリアに売買，もしくは建築することが難しいなど流通量も少なく中古住宅を選ぶことで選択肢の幅が広げることに。
・選べる幅が多い
・スケルトンリノベーションなら耐震・断熱効果UPも
国土交通省「令和３年度住宅市場動向調査」によると新築か中古かを選ぶポイントは全体でかかる費用面と老朽化などで起こりうる質の低下に関するもの。
また，購入資金は、土地を購入した注文住宅新築世帯で平均 5,112 万円、建て替え世帯で平均 3,299万円。
分譲戸建住宅と分譲マンションの取得世帯でそれぞれ 4,250 万円，4,929 万円。
中古戸建住宅と中古マンションの取得世帯でそれぞれ 2,959 万円，2,990 万円。
リフォーム資金は平均 201万円との調査結果があります。
このことから中古住宅リフォームで平均3160万円と新築購入の平均費用より費用が2000万抑えられていることがわかります。
新築は希望エリアに売買，もしくは建築することが難しいなど流通量も少なく中古住宅を選ぶことで選択肢の幅が広げることに。
デメリット
・家の傷み具合で新築以上費用がかかる
・傷んでいた部分（瑕疵）の保証が短い
・工事期間は3～4ヶ月とかかる
一方，「令和３年度住宅市場動向調査」によると中古を選ばない理由は表面からわからない老朽化やそれに対するアフターフォローが重事実していない点としています。
老朽化や虫食いなどの劣化をリフォーム前に知るなら，ホームインスペクターや一級建築士など専門家に診断してもらうか，してもらっている物件を選ぶことが肝心。
また，傷んでいた部分の保証は売り主の規模によってはない場合があり，契約書の確認が必要です。
新築は10年保証があるのは余談ですかね。
すでにリフォーム済みでリノベーション住宅推進協議会が認定した住宅なら基礎部分5年，それ以外は2年保証があることもあります。
他にも，あえてデメリットとしてあげるなら工事期間は住めない場合が多く，建売に比べると長く待たねばならずそこまでの住居が必要です．
・傷んでいた部分（瑕疵）の保証が短い
・工事期間は3～4ヶ月とかかる
一方，「令和３年度住宅市場動向調査」によると中古を選ばない理由は表面からわからない老朽化やそれに対するアフターフォローが重事実していない点としています。
老朽化や虫食いなどの劣化をリフォーム前に知るなら，ホームインスペクターや一級建築士など専門家に診断してもらうか，してもらっている物件を選ぶことが肝心。
また，傷んでいた部分の保証は売り主の規模によってはない場合があり，契約書の確認が必要です。
新築は10年保証があるのは余談ですかね。
すでにリフォーム済みでリノベーション住宅推進協議会が認定した住宅なら基礎部分5年，それ以外は2年保証があることもあります。
他にも，あえてデメリットとしてあげるなら工事期間は住めない場合が多く，建売に比べると長く待たねばならずそこまでの住居が必要です．
リノベーションに使えるローンや補助金がある
最近では，国を挙げて中古物件を使っていこうという流れからリノベ費用の補助金が出るようになりました。
主に分野は４つあり，介護やバリアフリーに関するもの，省エネ，耐震，在宅勤務に関するリフォーム，リノベーション費用と出来ます。
例えば，介護系で言えば手すりの設置や洋式便座などが該当。
助成ターゲットは要介護者，要支援者の住宅に上限20万，自己負担1～3割で設置可能です。
省エネ例としては節水，太陽光パネル，断熱パネルなどになります。
断熱パネルは国の「次世代省エネ建材実証支援事業」の補助で最大200万円/戸，経費対象1/2まで支給対象です。
また，耐震に補助金が出るパターンは1981年以前の旧耐震基準のものに適応。
在宅勤務に関する補助はそれぞれの自治体を確認する必要があります。
続いて，ローンについて
こちらはローンが組めない例をご紹介します。
ローンが組めないパターンとしてはセットアップが必要な住居や建ぺい率，容積率がオーバーしている家，再建築不可物件が挙がります。
セットアップは，道路幅変更などで住宅の減築が求められる家のこと。
また，建ぺい率は土地のうち何％までは家を建てていいですよというもの，容積率は何階建てまでOKかの指標だと思ってください。
沖縄では特に日陰制限に対して基準があり，主に住宅の高さに制限があることを覚えておくといいかも知れません．
主に分野は４つあり，介護やバリアフリーに関するもの，省エネ，耐震，在宅勤務に関するリフォーム，リノベーション費用と出来ます。
例えば，介護系で言えば手すりの設置や洋式便座などが該当。
助成ターゲットは要介護者，要支援者の住宅に上限20万，自己負担1～3割で設置可能です。
省エネ例としては節水，太陽光パネル，断熱パネルなどになります。
断熱パネルは国の「次世代省エネ建材実証支援事業」の補助で最大200万円/戸，経費対象1/2まで支給対象です。
また，耐震に補助金が出るパターンは1981年以前の旧耐震基準のものに適応。
在宅勤務に関する補助はそれぞれの自治体を確認する必要があります。
続いて，ローンについて
こちらはローンが組めない例をご紹介します。
ローンが組めないパターンとしてはセットアップが必要な住居や建ぺい率，容積率がオーバーしている家，再建築不可物件が挙がります。
セットアップは，道路幅変更などで住宅の減築が求められる家のこと。
また，建ぺい率は土地のうち何％までは家を建てていいですよというもの，容積率は何階建てまでOKかの指標だと思ってください。
沖縄では特に日陰制限に対して基準があり，主に住宅の高さに制限があることを覚えておくといいかも知れません．
沖縄で中古住宅を選ぶポイント
・建築用法に注意
・家屋の診断済みかどうかに注意
中古住宅は建築用法によって間取りの変更しやすさや耐用年数が異なります。
木造軸組み工法は柱と梁で家を支える作りで，スケルトンリノベがしやすく間取りも変更しやすめ。
また，耐用年数22年なので2000年代の建築物なら現行の建築基準に近い耐震設定となり費用を抑えられる可能性を秘めています。
ツーバイフォー工法は枠組壁工法の別名で呼ばれるように合板と角材で整えた家です。
そのため，間取りは変更が困難なところが特徴。
また，一般に長く持つ家建築様式で耐用年数も30年以上と長めです。
プレハブ工法は工場産の床や天井を張り合わせた建築。
こちらは軸に軽量鉄骨を入れることが多く，耐用年数19年ですので中古物件としては狙いやすいのかも知れません。
ただし，他にも木質とコンクリートを軸にするものもあり，こちらは間取り変更が出来ない場合があります．
・家屋の診断済みかどうかに注意
中古住宅は建築用法によって間取りの変更しやすさや耐用年数が異なります。
木造軸組み工法は柱と梁で家を支える作りで，スケルトンリノベがしやすく間取りも変更しやすめ。
また，耐用年数22年なので2000年代の建築物なら現行の建築基準に近い耐震設定となり費用を抑えられる可能性を秘めています。
ツーバイフォー工法は枠組壁工法の別名で呼ばれるように合板と角材で整えた家です。
そのため，間取りは変更が困難なところが特徴。
また，一般に長く持つ家建築様式で耐用年数も30年以上と長めです。
プレハブ工法は工場産の床や天井を張り合わせた建築。
こちらは軸に軽量鉄骨を入れることが多く，耐用年数19年ですので中古物件としては狙いやすいのかも知れません。
ただし，他にも木質とコンクリートを軸にするものもあり，こちらは間取り変更が出来ない場合があります．
沖縄で中古戸建てリノベーションのポイント
・リノベ予算は600～1000万は見積もっておくと吉
・リフォームローンも含む住宅ローン選択を
戸建てのリノベーションは600～1000万円かかってきます。
なお，スケルトンリノベーションだともう少し増額。
その他，引越し費用，火災保険，登記料など物件にかかるお金以外もあり，こちらが100万からかかります。
これを自己資本のみで一括は難しいと思われ，そのためローンが存在するわけです。
ここで，ローンについてリフォームローンとリフォーム一体型住宅ローンが存在します。
一体型は借り入れが5000万～1億と大きいお金を最長３５年金利低めで貸してくれるのに対し，リフォームローンは借入期間が１０年と短く，借入金は最大でも1000万円，金利も一体型より高く2～5％台となっています。
そのため，リフォーム前提で中古物件を買うなら一体型ローンがおすすめです．
・リフォームローンも含む住宅ローン選択を
戸建てのリノベーションは600～1000万円かかってきます。
なお，スケルトンリノベーションだともう少し増額。
その他，引越し費用，火災保険，登記料など物件にかかるお金以外もあり，こちらが100万からかかります。
これを自己資本のみで一括は難しいと思われ，そのためローンが存在するわけです。
ここで，ローンについてリフォームローンとリフォーム一体型住宅ローンが存在します。
一体型は借り入れが5000万～1億と大きいお金を最長３５年金利低めで貸してくれるのに対し，リフォームローンは借入期間が１０年と短く，借入金は最大でも1000万円，金利も一体型より高く2～5％台となっています。
そのため，リフォーム前提で中古物件を買うなら一体型ローンがおすすめです．
沖縄住宅事情
那覇市エリアでは3500～3700万台で新築が購入可能。
ただし字安謝地域は4000万台からと異なります。
中古価格は新築とほとんど変わらず，一部首里地域では中古物件のほうで価格が高くなっています。
宜野湾市エリアは3900万前後で新築が購入可能。
こちらも中古物件の築年数が低いことが原因か4000万～と新築のほうが安いという減少が起こっています。
また，地域差がある地域もあり一概には言えませんが新築が中古よりも安価であることが伺えます。
ただし字安謝地域は4000万台からと異なります。
中古価格は新築とほとんど変わらず，一部首里地域では中古物件のほうで価格が高くなっています。
宜野湾市エリアは3900万前後で新築が購入可能。
こちらも中古物件の築年数が低いことが原因か4000万～と新築のほうが安いという減少が起こっています。
また，地域差がある地域もあり一概には言えませんが新築が中古よりも安価であることが伺えます。
沖縄で家を買いたいあなたへ
沖縄は沖縄本島の中でも土地によって新築価格差があります。
それに関連して，中古住宅の値段も変化しました。
また，沖縄は車社会ということもあって駐車場がある家が基本。
駐車場の分，人口過密地では住宅価格が上がっている様子が伺えます。
ですので，沖縄で家を買う目的に応じて住む場所を選び，新築・中古住宅どちらの選択が良いか考えるのもありかも知れません。
それに関連して，中古住宅の値段も変化しました。
また，沖縄は車社会ということもあって駐車場がある家が基本。
駐車場の分，人口過密地では住宅価格が上がっている様子が伺えます。
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